近日，一则购房后5天房屋变“凶宅”的新闻冲上微博热搜。
一购房人称其于今年4月初通过中介公司购置了一套二手房。6月25日，买卖双方在中介公司走完流程，签署了房屋买卖协议并办理了房产过户。然而就在6月30日，卖方因个人纠纷在该房屋内将人捅伤致死，导致该房屋被警方查封并成为“凶宅”。购房人表示其无法接受，要求中介公司解决问题。但中介公司表示，由于房屋交易已经完成，目前只能协助购房者解决问题。
房屋买卖交易中，中介公司常常会因为中介服务人的身份，在买卖双方的合同履行过程中被要求承担责任，较常见的问题就是未提前告知买方有关房屋的相关信息，即未能履行如实告知义务。那么什么是如实告知义务？如实告知义务的边界在哪里？中介未履行上述义务要承担哪些法律责任？
海淀法院法官将通过三个案例来说明相关纠纷的具体情形和裁判规则。
卖方未如实告知房屋曾为“凶宅”， 买方主张撤销买卖合同获支持 小宋因临近婚期需要购买婚房，委托中介公司提供居间服务。在看房和签约时，小宋明确告知卖方老魏购房系用作婚房，不能有非正常死亡事件，不能是“凶宅”。老魏明确表示没有此类情况。双方后续顺利履行合同。 入住后，小宋从多位邻居口中得知，涉案房屋内曾发生过老魏家人跳楼自杀的非正常死亡事件。小宋当即告知了中介公司，中介公司与老魏核实，老魏承认房屋内曾发生自杀事件。小宋认为，老魏未如实告知房屋是“凶宅”，已构成欺诈，双方的买卖合同应当依法予以撤销，老魏及中介公司对相关损失承担连带赔偿责任。 老魏对此不认可，他认为房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，且合同已经履行完毕，没有法定可撤销的理由。小宋在购房时，并未对房屋提出特别要求，也未主动向老魏询问房屋的历史情况，中介公司也没有进行询问，因此涉案合同不应当予以撤销。 中介公司认为其不应承担连带责任，其在提供居间服务过程中不存在过错。 法院经审理后认为，本案中可以确认涉案房屋在买卖双方签订协议前，确实发生过老魏家属坠楼死亡的事实，涉案房屋属于传统习俗认知的“凶宅”范畴。虽然“凶宅”概念并不影响房屋的实际使用价值，但对于普通民众而言，该情形确实会对居住人的心理产生重大影响，因此，这一因素应当属于与订立合同有关的重要事实。老魏明知该事实却未在缔约过程中对小宋予以告知，存在过错，因此，在小宋没有明确表明愿意购买“凶宅”的情形下，老魏的上述行为直接导致了小宋违背真实意思表示订立购房合同，构成欺诈，因此，小宋要求撤销买卖合同的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。 关于中介公司是否应承担连带赔偿责任问题，法院认为，虽然小宋提交了中介公司关于凶宅筛选及补偿机制的承诺，但该内容均是中介公司在其公司网站上向不特定购房人作出的承诺，并非在本案房屋买卖合同中的明确意思表示，且中介公司在本案中对于“凶宅”的情况并非明知，因此小宋主张中介公司在本案中承担连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，依法不予支持。 【法官释法】 根据法律规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。受我国传统观念的影响，无论是否选购婚房，非自然死亡事件的“凶宅”一般都会成为购房人选择的禁忌。 因此，关于“凶宅”的相关情况，应当视为会左右购房人选择的、“与合同有关的重要事实”，如卖方、中介公司对该信息明知，但未如实告知，则会导致买受人在违背真实意思的情况下订立合同，撤销合同的同时还需承担相应的违约责任。值得注意的是，中介公司对此承担如实告知义务的前提是其对有关“凶宅”的情况是明知的，否则主张中介公司承担损害赔偿责任将无法得到支持。 中介未如实陈述房屋周围现状， 起诉要求买方给付居间服务费被驳 中介公司为买房人小宋与售房者提供了中介服务，根据公司和小宋之间的居间合同约定，小宋应给付居间服务费5万元，但小宋至今未付，故中介公司诉至法院，请求判令小宋给付居间服务费5万元，并给付违约金。 小宋称，中介公司在提供居间服务中未向其告知房屋的真实信息，即房屋毗邻锅炉房。而小宋购房是为了给孩子就近上学，锅炉房的噪音会给孩子的学习和生活带来巨大的影响。小宋发现房屋现状后只能与房屋的出卖人协商解除了房屋买卖合同。此举延误了小宋购房的时机，并浪费了大量的时间和精力。因此，小宋不同意向中介公司支付居间服务费。 法院经审理后认为，本案中，涉案房屋毗邻锅炉房，而锅炉房在运行过程中存在噪音等问题，势必会影响购房人的选择意愿，即该事实应属于与订立合同有关的重要事实。因此，中介公司在向小宋提供涉案房屋居间服务时，应当将该重要事实予以如实披露。本案现有证据无法证明中介公司已就该情况履行了如实披露的义务，故法院认定中介公司要求小宋支付居间服务费和违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。 【法官释法】 本案中，小宋购买房屋以供孩子就近上学，购房时其“方便孩子学习生活”的合同目的就应当予以充分考虑。而涉案房屋毗邻锅炉房，实际运行过程中必然会产生大量的噪音，对孩子的学习生活造成不利影响。结合案情，毗邻锅炉房的地理位置应当被认定为会对购房者选购房屋产生重要影响的因素，中介公司应对该情况予以告知。其未能履行告知义务，将严重影响购房者的选择权及知情权，属于中介人未能履行“与合同有关的重要事实”如实告知义务，因此中介公司无权要求张女士给付居间服务费。 居间人未核实房屋所有权归属， 起诉要求买方给付居间服务费被驳 小王作为中介人，介绍小宋购买老魏的房产。其主张根据居间合同约定，小宋应当在介绍交易完成后给付中介费3000元，但小宋至今未予给付。故小王诉至法院，要求小宋给付中介费，并承担逾期付款的利息。 小宋称小王虽作为中介人，介绍了老魏的房源，但后期交易中发现该房屋并非属于老魏所有，最终小宋与老魏并未顺利完成房屋买卖的交易，因此小宋不同意负担中介费。 法院认为，鉴于庭审中小王自认在交易过程中未主动核查涉案房屋的所有权证，未核实房屋的权属，其作为居间人，未能履行如实向小宋报告与合同订立有关的重要事实，所提供的中介服务存在重大瑕疵，并最终导致买卖合同未能成立，因此，其主张小宋给付居间服务费的诉讼请求于法无据，不应得到支持。 【法官释法】 房屋所有权的归属对于房屋买卖合同来说意义重大，如不经核实便签订买卖合同，很可能会构成无权处分，不利于买受人在给付对价后实际占有使用房屋。因此，房屋所有权的归属也应当属于“与合同有关的重要事实”，且作为居间人，房屋权属应当属于其主动进行形式审查的内容，如果未能尽到审查义务，将构成履行义务的瑕疵和过失，居间人不但无权主张居间服务费，还须对因此产生的损失承担赔偿责任。 法官提示： 一、如何界定“与订立合同有关的重要事实”？ 民法典第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。 “与订立合同有关的重要事实”因个案情况不同必然会存在不同，无法逐一列举，但通过上述案例，可以看出审判实践中对于“与合同有关的重要事实”一般指向那些足以影响买受人购房选择的事实。具体可以包括以下几方面内容：1.相对人的资信状况；2.相对人的履约能力；3.房屋的权属信息；4.房屋的周边环境；5.房屋上登记的户口情况；5.是否存在“凶宅”等特殊情形。除此之外的，只要能够对买受人选购房屋与否产生决定性或重要作用的因素，中介公司都应引起注意。 中介公司一般对于订立合同有影响的事项虽不负有积极的调查义务，但是就所知事项负有如实报告于委托人的义务。如中介公司对上述事实明知却不予告知或虚假陈述，则其不得要求报酬并应当承担赔偿责任。 二、买方如何避免上述雷区？ 作为买受人，虽非以上情况的告知义务人，但也可以主动做到以下几点，尽量避免在房屋买卖过程中遇雷。 1.主动询问包括上述情形在内的有关订立合同的重要事实，实地前往待售房源看房，了解周边环境，在买卖开始阶段就尽可能地排除不靠谱的房源； 2.保存好询问沟通的聊天记录，确保一旦出现问题时能够充分举证，维护自身的合法权益； 3.一旦出现房源问题，及时联系中介公司核实并协商解决，协商不成，及时诉诸法律途径保护自身的合法权益。 来源：北京海淀法院
