疯涨的房价源于背后的经济利益，“这套更比那套高”的房价让房东们“红了眼”，更有甚者不惜触碰法律红线。在此必须亮起“红牌”，给任性“跳价”的房东提个醒，也给着急“跳脚”的买家支支招。今日，教你一招——如何避免房东“跳价”！
何为“跳价” 新手买家首先要理解“跳价”的概念，才能识别房东是否存在“跳价”行为！ 老百姓眼中的“跳价” 在火爆的楼市交易中，二手房房东在极短的时间内不断抬高房价，常出现一天一个价、一个小时一个价甚至几个价的情形。 法律中如何界定“跳价” “跳价”是明显违背诚实信用原则的行为，属于房东单方变更买卖双方对于房款价格的约定，构成根本违约。 问题来了 下面哪种情况属于“跳价”？请作答！ ① 小萌在中介的带领下，至老黑出售的学区房实地看房，老黑表示该房1000万元出售，小萌表示感兴趣，可以进一步洽谈，但两天后，老黑表示该房价格已经升至1200万元。 ② 老黑与小萌相谈甚欢，双方均同意老黑以到手1000万元的价格出售该学区房，双方随即在中介公司处签订居间合同，并在其中明确约定了房屋的交易价格为1000万元，定金为50万元。但两天后，老黑通过中介向小萌表示，有另一买家出价1200万元购买该房，小萌除非同意以该价格购买，不然老黑不同意将房子卖给小萌。 ③ 老黑与小萌经过多次磋商，终于签订了房屋买卖合同，小萌在签订合同当日即向老黑支付了首付款400万元。两天后，老黑联系小萌表示房屋价格需要升至1200万元，不然不配合小萌办理过户。 以上三种情形均是老黑单方要求提价，但是①情形非此处讨论的“跳价”行为，因为在这种情况下，买卖双方并没有最终谈好“价格”。而②③两种情形中，属于老黑“跳价”行为，买卖双方已经通过书面形式确定了房屋的交易价格，老黑未经小萌同意单方变更交易价格即构成违约。 重点提醒 （一）这些阶段可能发生“跳价”，要警惕！ ②情形中 “跳价”行为发生在房屋买卖预约合同阶段。房屋买卖预约合同阶段，一般以签订居间合同、定金合同，甚至仅仅以一张定金收据的方式就算进入该阶段。 ③情形中 “跳价”行为发生在房屋买卖合同履约阶段，即买卖双方已签订正式房屋买卖合同后的履行阶段，通常买家已经支付部分甚至全部购房款。 重点提示！在合同履行的关键节点，密切注意房东的履约意愿。如果房东出现要涨价的情况，买方可以及时明确地予以拒绝，直接或同中介一起与房东沟通，明确自己的态度，保存好相关记录，可以作为买家事后进行救济时的重要证据。 （二）“付定金、设条款、严律己”——防“跳价”三字经 付定金 预付定金，并尽可能约定较高数额的定金，增加“房东”违约成本。如果双倍返还定金仍不能弥补损失，还可以主张损害赔偿，但定金和损害赔偿的数额总和以不高于因违约造成的损失为限。 设条款 为防止房东“红杏出墙”，应当有针对性地设置预防“跳价”条款，如提高违约金比例、明确损失赔偿额的计算方法等。买卖双方可以约定向登记机关申请预告登记，以保障将来实现物权！ 严律己 买家需严格按照合同约定履行义务，确保自己无违约行为，以免房东“鸡蛋里挑骨头”，以买家先行违约为由要求解除合同，来实现“跳价”的目的。 （三）房东不讲“武德”，必须让他“耗子尾汁” 一旦遇上不守信的房东，再支三招让不讲“武德”的房东“耗子尾汁”！ 1.我不买了！给我赔钱！ 在没有其他损失或者损失较小的情况下，买家可以解除合同，并要求卖家双倍返还定金。解除合同获得赔偿是一种较经济的选择。如果卖家同意赔偿，买家可以快速回笼资金，尽快找到其他合适房源，避免诉累及承担诉讼风险。 2.钱都付了！不卖也得卖！ 标的房屋性价比高，不买可惜。此时最好的策略是主张房东继续按照合同约定全面履行自己的义务，必要时可采取诉讼手段。 诉讼前，为有效阻止房东将房屋以更高的价格出售给他人，买家可以采取一些紧急措施，确保到手的房子不要“飞”了。 ① 申请异议登记 在紧急情况下，买家可以利害关系人的身份对购买的房屋申请异议登记，但是申请之日起十五日内需要向法院提起诉讼，否则异议登记失效。 ② 申请财产保全 在提起诉讼前或者诉讼中向有管辖权的人民法院申请采取保全措施查封该房屋。 ③ 申请向法院代管款账户付清房屋全款 如果按照合同约定已经满足支付房屋尾款，但是因为房东“跳价”，直接向房东支付房屋尾款可能面临“人才两空”的风险，在合同履行无其他障碍的情况下，与主审法官协商，将剩余房款支付至代管款账户内。 3.万一真买不了怎么办 最不尽如人意的情况，就是已经发生了法律规定的不能履行的情况，如房屋已卖给了不知情的第三人并办理了过户手续，或者被房东增设权利负担而导致履行不能，那又该怎么办？以下做法别忘记！ ① 吃进去的给我吐出来 如果已经支付房款的，要求返还房款！ ② 向房东主张违约金、赔偿损失 买方可以根据合同约定主张违约金，买方主张的损失赔偿包括直接损失和预期可得利益损失（包括在签订合同后房屋的增值部分）。 是否可以同时要求支付违约金和赔偿损失？ 原则上可以！ 根据《民法典》规定，支付违约金和赔偿损失可以单独适用或者合并适用。但即便同时主张违约金和赔偿损失，两者相加的总金额也应当以填平损失为原则。闵法君建议，如果约定的违约金高于损失（包括可得利益损失）时，可以选择要求卖家承担合同约定的违约责任。 是否可以同时行使定金条款和违约金条款？ 不可以！ 根据《民法典》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。所以，违约金条款和定金条款不能同时适用。如果选择定金条款，定金不足以弥补损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失。 房价不是你想跳就能跳，跳价有风险，违约必担责。面对房东花式“跳价”，买家别急着跳脚，在确保自己严格履行合同的情况下，法律也为你准备了花式救济“锦囊”。房子是用来住的，不是用来炒的，愿天下的“打工人”们都有房可住，有家可安身。
来源：最高人民法院司法案例研究院
