在二手房交易中，“满五唯一”（满5年且是家庭唯一住房）的房屋，因可免征营业税等税费而倍受购房者青睐。但购房者也要擦亮眼睛辨别房屋是否真的满足“满五唯一”的条件，并做好书面约定。近日，江苏省常熟市人民法院审结一起涉及房屋不符“满五唯一”的中介合同纠纷案件。
2021年3月3日，某中介公司工作人员陈某通过微信向被告范某发送“双实验学区房!满五唯一税少某某小区……”的消息。当日，案外人王某（甲方）、被告范某（乙方）、原告中介公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定房屋成交价为330万元，房产过户应要缴纳的所有税费由乙方承担，乙方在签订本合同时向丙方缴纳居间代理佣金25000元，甲方确保本房屋为“满五唯一”住房等。4月14日，买卖双方完成过户手续。后中介公司以范某应按照合同约定支付中介费25000元为由，向法院提起诉讼。
因原告中介公司故意隐瞒交易房屋不符合“满五唯一”条件的事实，导致其在过户过程中多交了税费，故其不应当支付中介费。
其无法自行判断交易房屋是否满足“唯一”标准，且合同中甲方已经明确表示房屋满足“满五唯一”标准，故其不存在故意隐瞒或者提供虚假信息的情形。
法院审理后认为，原被告之间系中介合同关系。双方争议的是原告中介公司有无故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，以促使订立合同。根据法院向不动产登记部门工作人员咨询可知，在原被告及案外人王某签订涉案《房屋买卖居间合同》之前，原告中介公司无法自行查询得知涉案房屋是否满足“满五唯一”中的“唯一”标准。
而案外人王某在签订合同时明确表示，其所出售的房屋符合“满五唯一”条件，故无法认定原告中介公司故意隐瞒重要事实，或提供了虚假情况。据被告范某在庭审中陈述，在签订《房屋买卖居间合同》之后、网签之前，其已从原告中介公司处获知，王某所出售房屋不满足“满五唯一”标准，但因“看中这套房子了”、期望后续由中介公司与王某协商解决等因素，其仍接受原告中介公司提供的后续中介服务。
因此，被告范某在其已明知房屋不符合“满五唯一”条件、可能存在税费承担争议的基础上，继续进行了房屋买卖的网签、贷款、过户等行为。被告范某应当按照约定支付中介费，故法院判决被告范某支付中介费25000元。现该案判决已生效。
按照民法典第九百六十二条的规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。因此，在提供中介服务时，中介机构应当如实提供信息，否则，有可能无法主张中介费甚至要承担赔偿责任。
本案中，中介公司虽然以“满五唯一”进行宣传，但经过调查得知，房屋出卖方明确表示房屋符合“满五唯一”的条件，且中介公司并不能自行查询房房屋是否符合“唯一”的条件。在网签之前，购房者从中介公司处得知交易房屋不符合“满五唯一”条件，但其出于自身考虑，仍然进行后续交易行为，此种情形不宜再认定中介公司未如实报告事项。
对于购房者来说，要了解拟交易房屋是否符合“满五唯一”的条件，不能仅依赖于中介机构，还应主动、审慎向房屋出卖方了解情况。但如果中介机构明知房屋真实情况后，故意隐瞒或者提供虚假情况的，应当承担法律责任。
作者：谭逸馨 唐海山
来源：江苏省常熟市人民法院、中国法院网
